Assembléia Geral Ordinária, aquela “reunião de condomínio” onde são tomadas todas as importantes decisões que impactam na qualidade de vida e bem estar de todos. Entenda em detalhes o que é, como funciona e ainda tenha acesso a um modelo de ata de AGO neste artigo.
O que é a AGO?
A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil.
A Assembleia Geral Ordinária é convocada pelo síndico, ou por condôminos que representem o mínimo de ¼ das frações do condomínio, ou como determinar a convenção. A convocação deverá ser feita por meio de edital, na forma e prazo que for definido pela convenção do condomínio.
Normalmente, é usada para prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços, além da aprovação das contas do exercício anterior. Também nesta assembleia pode-se eleger o novo síndico como também o seu conselho fiscal e subsíndico.
Modo e forma de convocação da AGO
A convocação deverá ser feita por meio de edital, na forma e prazo que for definido pela convenção do condomínio e deverá conter:
- Data, hora e local de realização da assembléia
- Os assuntos a serem tratados
- Data do edital de convocação
Se a convenção não estipular o prazo entre a convocação e a data da assembléia, aconselhamos o mínimo de sete dias para que as pessoas possam se organizar devidamente. Todos os condôminos têm que ser convocados, sob pena de risco de anulação da assembléia.
O que diz o Código Civil sobre a AGO
“Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA para próxima gestão, assim como, a APROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE CONTAS da gestão atual e eventualmente eleger o síndico para o próximo mandato.”
O art. 1.350, do CC, explica que a convocação para a assembleia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção.
Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC).
Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembleias, deverá ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.
Edital para a AGO
O edital poderá, no mesmo documento, definir o horário de uma segunda convocação, caso não haja no primeiro horário o número de presenças exigido na convenção do condomínio.A assembléia poderá ser realizada na segunda convocação com qualquer número de presenças, salvo nos casos previstos pela convenção, em que são exigidos quorum especial.
Todos os assuntos deverão estar explícitos na pauta do edital de convocação. Pauta contendo “outros assuntos” ou “assuntos gerais” não poderá decidir assuntos que dependam de votação, podendo apenas serem discutidos.
Convenção do Condomínio
A convenção é o principal documento do condomínio. A convenção deve ser registrada no cartório de registros de imóveis e conter as áreas e frações ideais de todas as unidades do condomínio, a forma de rateio das despesas do condomínio, além do disposto do parágrafo 3º do artigo 9º da Lei 4.591. Sem a convenção não se pode abrir conta bancária do condomínio nem registrar funcionários, pois ela é necessária para se conseguir o registro do condomínio junto à Secretaria da Fazenda para se obter o CNPJ ou junto ao INSS para obtenção do CEI.
Quem participa da AGO?
Participam das assembleias os proprietários, inquilinos e os representantes que portarem procurações, observando o seguinte:
- O inquilino pode votar nos assuntos da assembléia, salvo nos que envolvam gastos que são de responsabilidade do proprietário;
Se o inquilino portar procuração autorizando-o a votar nos assuntos que dizem respeito ao proprietário, poderá faze-lo; - Os inadimplentes perderão o direito de votar, caso a convenção do condomínio assim determine. Se a pessoa representar mais de uma unidade, apenas os votos relativos às unidades inadimplentes não serão considerados.
Como Conduzir uma AGO?
Primeiramente os presentes deverão definir um presidente para conduzir a assembléia. O presidente escolhido deverá nomear um secretário, para redigir a ata. Caberá ao presidente a responsabilidade pelo desenvolvimento da assembléia, direcionando os assuntos segundo a pauta da convocação e conduzindo as votações.
Os participantes deverão, no início da sessão, assinar o livro ou lista de presenças. Caberá nessa hora, ao presidente, recolher as procurações e ao final da assembléia, o presidente deverá encerrar a sessão e o secretário lavrar a ata.
Quorum para Deliberações
Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes – a não ser nos casos em que a legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como Obras, alterações no Regimento Interno, Mudanças de Fachada entre outros.
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determina o quorum para a sua aprovação, dela apura a exigência de:
a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembleia, em primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial;
k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembleia, em segunda chamada, salvo quando exigido quórum especial.
l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.
Ata da Assembléia Geral Ordinária
A ata deve conter todos os assuntos discutidos e as decisões que foram tomadas. Deve ser clara, sem exageros e sem omissão de assuntos tratados. Não precisa conter os comentários ocorridos, exceto os que forem solicitados que constem.
Se a convenção do condomínio não exigir, as atas das assembléia não precisam ser registradas em cartório. Mas, quando for necessário atualizar dados junto aos Bancos e órgãos públicos, os mesmos exigem que a ata em questão esteja registrada.
A ata deve ser assinada pelo secretário e pelo presidente da assembléia.O síndico deverá comunicar aos condôminos o que tiver sido deliberado, nos oito dias subseqüente à assembléia.
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Observação importante
Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.
Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege deve deliberar sobre o assunto:
Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: “Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.”
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