Existem, até hoje, muitas dúvidas e confusões, ou mesmo erro de interpretação, quando se trata de distinguir, nas relações condominiais, os papéis que cabem entre os personagens: proprietário (condômino) e inquilino (locatário).
Deveres do Inquilino
O inquilino é uma figura presente em condomínios. Apesar de não ser o dono da unidade, ele mora e usufrui da mesma forma da área comum. Os direitos e deveres são similares.
O condomínio não tem relação jurídica com o inquilino e sim com o proprietário. Isso significa que o condomínio, ao comunicar problemas de multas, cobranças, assembleias e prestação de contas, deve fazê-lo ao proprietário.
O inquilino não é considerado condômino, ele é apenas o possuidor no contexto condominial.
Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação dentro dos prazos.
Zelar pela propriedade: Cuidar e zelar pela residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Regras do condomínio: deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
As despesas pagas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia-a-dia do condomínio. Um inquilino pode ser síndico de acordo com o que prever a Convenção do Condomínio. Geralmente não há problemas, mas por não haver consenso na interpretação da legislação, é importante conhecer qual o entendimento do condomínio sobre o tema.
As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio
- Consumo de água e esgoto, gás e luz nas áreas comuns
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum
- Manutenção, conservação e reparos das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação
Direitos do inquilino
Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.
Deveres do Proprietário
O condômino é o dono do apartamento (unidade autônoma). É o que tem a copropriedade em conjunto com os demais coproprietários do edifício. Por exemplo, em caso de marido e mulher, registra-se dois condôminos para o mesmo apartamento.
Para se constituir o condomínio de um edifício, devem existir dois requisitos fundamentais: as Partes e seus Proprietários.
Partes – são as unidades residenciais (apartamentos).
Proprietários
São aqueles que dividem a coisa, em partes de propriedade privativa e partes de propriedades comuns, que são os condôminos.
São de responsabilidade do proprietário as despesas extraordinárias, como:
Art. 22 :
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.(Obras)
Despesas Extraordinárias:
São despesas eventuais, não previstas no orçamento mensal, normalmente realizada em caráter de urgência, com objetivo de sanar eventual problema ocorrido. Também podem servir para realização de benfeitorias nas áreas de uso comum. Podem ser de responsabilidade do Proprietário ou do Inquilino, dependendo a que fim se destina.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
