Seguro condominial é obrigatório!

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É inadmissível imaginar que um condomínio quer seja residencial ou comercial não possua uma boa apólice e um bom plano de combate e prevenção a incêndio. Segurar o prédio seja talvez a tarefa de maior importância entre tantas que fazem parte da administração do síndico, ou seja, é da responsabilidade do síndico escolher a apólice correta e contratar uma seguradora de renome e credibilidade no mercado, além disso ele deve estar atento às vistorias que devem ser frequentes. Isso sem falar que é essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação. Afinal o seguro existe para cobrir perdas materiais e garantir tranquilidade a moradores e trabalhadores.

O que diz a Lei

A contratação do seguro do condomínio é regida por lei, segundo artigo 1.346 do Código Civil. Ele dá a segurança de que mesmo quando algo sair errado, o prejuízo será o menor possível.A Lei dos Condomínios dispõe que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.“Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade.Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.”

Prevenir é o melhor remédio

  • Treinar os funcionários para agirem em situações de emergência;
  • Checar os extintores e fazer testes de funcionamento com as mangueiras dos hidrantes;
  • Deixar livres os extintores e a portinhola dos hidrantes;
  • Observar se não houve despressurização do extintor, caso positivo, o manômetro estará na faixa vermelha e precisará ser recarregado;
  • Inspecionar anualmente os extintores e as mangueiras. A cada 5 anos recomenda-se realizar o teste de pressão;
  • Deixar sempre aberto o registro do barrilete do hidrante;
  • Fechar completamente as portas corta-fogo, sem calços ou abertura obstruída.

O que é obrigatório

  • O seguro deve ser contratado tão logo a ocupação do imóvel seja iniciada.
  • As renovações deverão ser continuas, sem interrupções, e com uma periodicidade anual quando não prevista na convenção.
  • A Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelece a obrigatoriedade da contratação do seguro, que cubra toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer, que possa causar destruição total ou parcial das instalações seguradas.
  • O síndico, responde ativa e passivamente, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada.
  • Uma vez que a legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além de incêndio, deixando vaga a definição das coberturas obrigatórias, deve-se contratar um seguro que garanta todos os eventos a que o condomínio esteja efetivamente sujeito, entre os quais destacamos: raio, explosão, queda de aeronaves, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, quebra de vidros, roubo, e os seguros de responsabilidade civil do condomínio, síndico, dos portões e veículos.
  • A responsabilidade pela renovação do seguro recai totalmente sobre o síndico, em cujo mandato a apólice foi emitida, não se justificando a insuficiência de coberturas em apólices vencidas, como isenção de responsabilidade do síndico no caso de sinistro
  • É essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação.

Quais as diferenças do seguro para os vários tipos de condomínio?

De acordo com a natureza e o tipo de condomínio, o seguro pode ter coberturas acessórias ou especiais, sendo que algumas são comuns a todos os contratos, e outras, específicas. Nenhuma delas, no entanto, elimina a obrigatoriedade da cobertura básica nas opções estabelecidas pelo CNSP.

Condomínios residenciais

São aqueles formados exclusivamente por residências – apartamentos ou casas. Além da cobertura básica obrigatória, as seguradoras oferecem garantias adicionais para outros riscos que podem atingir e causar danos a áreas comuns do condomínio e também a seus empregados.

Na hipótese de a quantia contratada ficar inferior à indenização dos prejuízos causados por um determinado acidente, a diferença terá que ser bancada pelo síndico. Por isso, é fundamental a revisão de valores e de coberturas a cada renovação.

O seguro obrigatório é considerado despesa ordinária, dividida por todos os apartamentos, proporcional à fração ideal correspondente de cada proprietário ou rateada igualmente entre todos, se a convenção do condomínio estabelecer essa regra.

As coberturas adicionais, por sua vez, precisam ser aprovadas em assembleia. Cada seguradora costuma apresentar um “pacote” de coberturas, com variações também nos valores de franquia e abrangência dos riscos cobertos e dos riscos excluídos nos seus contratos.

Condomínios comerciais

São aqueles ocupados por estabelecimentos exclusivamente comerciais, não incluindo escritórios e consultórios.

Além de todas as coberturas já relacionadas, com exceção de responsabilidade civil do síndico, em geral, as seguradoras oferecem as seguintes garantias:

  • despesas de recomposição de registros e documentos;
  • lucros cessantes: indeniza prejuízos causados pela interrupção da produção ou atividade de uma empresa;
  • tumulto, greve e lockout: ressarcimento de danos ao prédio e seu conteúdo, causados por tumultos, greves e lockout, que é o fechamento temporário de estabelecimentos comerciais ou industriais, por decisão dos empregadores, em reação a movimento grevista de trabalhadores ou como ato de protesto e forma de pressão contra decisões do governo.
  • derramamento de materiais em estado de fusão;
  • equipamentos móveis;
  • equipamentos fixos;
  • roubo de mercadorias e matérias primas;
  • responsabilidade civil de operações; e responsabilidade civil de obras civis e de serviços de montagem e instalação de máquinas e equipamentos.

Condomínios mistos

São aqueles em que a ocupação por estabelecimentos comerciais, não incluindo escritórios e consultórios, não é superior a 15%, geralmente, da área total construída do imóvel.

A contratação do seguro deve seguir o que determina a convenção do condomínio misto. No caso de não existir referência ao assunto, alguns critérios devem ser seguidos.

Se o seu condomínio é predominantemente residencial e aluga espaço para estabelecimentos comerciais ou tem blocos para ambos os usos, há pelo menos três opções de seguro:

  • cobertura única, onde todos contribuem, de acordo com suas frações ideais correspondentes;
  • coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Essa opção pode baratear o custo do seguro. O proprietário do estabelecimento não pode se recusar a contribuir, desde que o seguro cubra apenas a estrutura do prédio, incluindo a parte privativa usada para seu negócio;
  • e os proprietários dos estabelecimentos comerciais assumem a responsabilidade pela contratação do seguro, mas ficam obrigados a apresentar a apólice à administração do condomínio. Nesse caso, é importante que seja feita uma cláusula beneficiária em favor do condomínio. O síndico deve guardar cópia da apólice feita pelo setor comercial, além dos comprovantes de pagamento.

Condomínios de escritórios e consultórios

São aqueles ocupados apenas para o exercício dessas atividades, ou seja, por profissionais liberais, como médicos, dentistas e advogados, entre outros, além de empresas de prestação de serviços.

A maioria das seguradoras aceita a contratação para escritórios e consultórios localizados acima do pavimento térreo.

As coberturas oferecidas, além das já citadas para os condomínios residenciais, podem abranger:

  • perda ou pagamento de aluguel;
  • despesas fixas – indenização durante o período de paralisação total ou parcial do consultório ou escritório, desde que seja superior a dez dias e provoque queda do movimento dos negócios; e perda de renda líquida.